Incorporação imobiliária e M&A com metodologia proprietária. Da análise de viabilidade à estruturação financeira.
Bureau
Forma Itaim — São Paulo, Brasil
Concebido e estruturado pela DeGerone
A DeGerone Real Estate Bureau nasceu da convicção de que o mercado imobiliário brasileiro merecia uma abordagem verdadeiramente analítica — combinando a profundidade do private equity, a precisão da engenharia financeira e a sensibilidade arquitetônica de quem enxerga o potencial máximo de cada ativo.
Com trajetória construída nas maiores transações do setor, ao lado de fundos de investimento globais, incorporadoras líderes e escritórios de arquitetura premiados internacionalmente, estruturamos operações que geram valor real e duradouro.
Nossa especialidade em incorporação imobiliária e M&A permite atuar em toda a cadeia — da originação e due diligence ao fechamento de operações e gestão de portfolio.
Nossa ExpertiseCaso de Referência
Localizado no coração do Itaim Bibi, São Paulo, o Forma Itaim redefiniu o que se pode esperar da arquitetura residencial de alto padrão no Brasil. Premiado pelo World Architecture Festival como o melhor edifício residencial do mundo em 2019, o projeto nasceu de uma estruturação meticulosa que integrou viabilidade econômica, programa arquitetônico inovador e estratégia de posicionamento de mercado.
Fachada Principal · Itaim Bibi, São Paulo
Detalhe de Fachada · Bandas Horizontais
Reconhecimento Internacional · WAF 2019
Competências
Estruturação completa de empreendimentos residenciais e comerciais — da análise de viabilidade técnica e econômica à gestão de todo o processo de incorporação. Expertise em produtos de alto e médio-alto padrão nos principais mercados brasileiros.
Assessoria em fusões, aquisições e desinvestimentos no setor imobiliário. Transações de carteiras de ativos, plataformas de incorporação e participações em fundos. Profundo conhecimento da dinâmica de precificação e estruturação de deals.
Modelagem e estruturação de veículos de investimento — FII, CRI, SPE e estruturas de equity compartilhado. Captação com fundos nacionais e internacionais, family offices e investidores institucionais.
Análise rigorosa de riscos técnicos, jurídicos, urbanísticos e ambientais. Avaliação de portfolios e ativos individuais com metodologia proprietária desenvolvida ao longo de décadas de atuação no mercado.
Algoritmo proprietário para extração da máxima rentabilidade de cada terreno, comparando centenas de estudos de massa e cenários de produto. Tecnologia que transforma dados em decisões de investimento superiores.
Acompanhamento estratégico de portfolios imobiliários para fundos e family offices. Revisão de estratégias de produto, precificação, timing de lançamento e estrutura de capital ao longo do ciclo dos empreendimentos.
Trajetória
Trajetória desenvolvida ao longo de mais de 15 anos atuando lado a lado com os maiores fundos de private equity globais, incorporadoras líderes do mercado brasileiro, escritórios de arquitetura de referência internacional e investidores institucionais de primeiro escalão.
Essa formação multidisciplinar — que atravessa mercados de capitais, gestão de ativos reais, arquitetura premiada e estruturação jurídico-financeira — é o que permite à DeGerone enxergar oportunidades onde outros veem apenas complexidade.
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Visão Geral
O mercado imobiliário brasileiro convive com uma contradição fundamental: decisões de bilhões de reais são tomadas com base em poucos estudos de viabilidade elaborados de forma intuitiva. A DeGerone desenvolveu um algoritmo que muda essa equação.
Nossa plataforma analítica compara automaticamente centenas de estudos de massa para um único terreno — variando sistematicamente parâmetros de zoneamento, tipologia, programa, coeficiente de aproveitamento, posicionamento de produto e condições de mercado — para identificar com precisão matemática a combinação que maximiza o retorno sobre o investimento.
Metodologia
O processo combina dados de mercado, parâmetros urbanísticos e análise financeira em um framework quantitativo que elimina o viés analítico e expande radicalmente o espaço de soluções exploradas.
Mapeamento completo do terreno: topografia, testadas, gabarito, zoneamento, recuos, coeficientes de aproveitamento, restrições ambientais e potencial construtivo bruto.
O algoritmo varia sistematicamente tipologia (torre, lâmina, vila), programa (studios, 1, 2, 3, 4 dorms), área privativa, número de pavimentos e percentual de área livre.
Cada cenário é confrontado com dados de absorção, velocidade de vendas, preço médio por m² e concorrência no raio de influência — ajustando as premissas de receita com granularidade local.
Modelo de viabilidade econômico-financeira completo para cada cenário. Identificação do ponto ótimo na curva de rentabilidade e entrega do produto vencedor com sensibilidades.
Visualização
Cada ponto representa um estudo de massa distinto. O algoritmo identifica a região de máxima rentabilidade e o produto ótimo para cada configuração de terreno.
Dispersão de Rentabilidade · 400 Estudos de Massa · Terreno Referência
Diferenciais
Analistas tradicionais tendem a desenvolver poucos cenários em torno de uma hipótese inicial. O algoritmo explora o espaço completo de soluções, sem ancoragem prévia.
Integra todos os parâmetros da legislação municipal vigente — incluindo operações urbanas, AIU e outorgas — calculando com precisão o potencial construtivo real de cada configuração.
As premissas de receita são calibradas com dados de transações e lançamentos recentes na área de influência, garantindo realismo nas projeções de VGV e velocidade de vendas.
O output inclui análise completa de sensibilidade — identificando quais variáveis mais impactam o retorno e qual a robustez da solução ótima frente a variações de mercado.
O que levaria semanas de trabalho manual é processado em horas — permitindo analisar múltiplos terrenos em paralelo e tomar decisões de aquisição com agilidade e segurança.
O mapa completo de rentabilidade dos 400+ cenários cria uma base analítica robusta para negociar o preço do terreno, as condições de parceria com o proprietário e a captação de equity.
Aplicação
O algoritmo é disponibilizado como serviço consultivo para incorporadoras, fundos de investimento imobiliário, family offices com patrimônio fundiário e proprietários de glebas em processo de estruturação.
Optimize o produto antes de fechar a aquisição do terreno. Maximize o retorno sobre o capital empregado com base em dados, não em intuição.
Avalie o potencial de desenvolvimento de ativos em carteira ou em processo de aquisição com rigor quantitativo e independência analítica.
Entenda o real valor do seu ativo com base no seu potencial construtivo ótimo — e negocie parcerias de incorporação com informação superior.
Próximo Passo
Solicite uma análise para seu terreno ou portfolio. Apresentamos os resultados completos com os 400+ cenários, a solução ótima identificada e o plano de estruturação.
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